Demolições batem recorde em SP; Pinheiros e Vila Mariana

O número de alvarás concedidos pela Prefeitura de São Paulo para demolições na cidade bateu recorde em 2025. Foram 3.824 autorizações —alta de 10% em relação a 2024 e de 74% em relação a 2021. Na média, ao menos dez imóveis vão abaixo todos os dias na capital, com destaque para os bairros de Pinheiros, na zona oeste, e Vila Mariana, na zona sul, que concentram 43% dos alvarás liberados no ano passado.
Dotadas de estações de metrô e próximas a alguns dos principais corredores viários da cidade, as regiões reúnem alguns dos bairros que mais se valorizaram em São Paulo na última década.
A construção de novos prédios é o grande impulsionador, segundo a gestão municipal. A relação entre demolições e lançamentos imobiliários é direta e se aprofundou nos últimos dois anos, segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.
A pasta considera que os dados demonstram o aquecimento do mercado, com crescimento consistente do volume total de processos ao longo dos últimos anos, principalmente a partir de 2024.
O Secovi-SP, que representa 93 mil empresas do setor imobiliário no estado de São Paulo, aponta que “terrenos e lançamentos caminham em paralelo”. Só em 2025, foram lançados 432 empreendimentos e 139.654 apartamentos na cidade —recorde desde 2004, diz a entidade.
Para a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, os dados ainda refletem um período recente de “dinamismo do setor imobiliário” e da produção urbana na capital.
Em toda a subprefeitura de Vila Mariana —que engloba Moema, Vila Clementino, Paraíso e Saúde, por exemplo—, foram 743 alvarás de demolição só no ano passado.
Os moradores que resistem tentam se unir para denunciar abusos e a falta de estrutura urbana das vias para receber espigões de até 33 andares em mais de cem metros de altura.
O líder do ranking: no bairro de Pinheiros, recordista de demolições em 2025, um coletivo se formou para defender um conjunto de 50 casas que entrou na mira do mercado imobiliário mesmo com um processo de tombamento aberto pelo Conpresp (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo).
Localizada entre as ruas dos Pinheiros, Mateus Grou, Artur de Azevedo e Virgílio de Carvalho Pinto e chamada de Vila do Sol, a quadra de atmosfera tranquila contrasta com a verticalização em alta na região.
A movimentação dos moradores, no entanto, não impediu que dez imóveis já adquiridos por uma construtora tivessem sua demolição autorizada pela prefeitura após liberação pelo Conpresp. Eles ficam na altura do número 100 da rua Mateus Grou e no meio da quadra da rua Estela Sezefreda e eram usados como moradia e comércio.
A busca por novos terrenos na cidade, especialmente em regiões onde o metro quadrado é mais valorizado, tem provocado até a demolição de prédios inteiros e em bom estado. É o caso do edifício Silvio de Souza Queiroz, erguido há cerca de 50 anos no trecho nobre da avenida Nove de Julho, no Jardim Paulistano.
O terreno será usado pela SDI Desenvolvimento Imobiliário para a construção de uma torre de alto padrão com 34 andares, apartamentos de 372 m² e um tríplex de 856 m² na cobertura.
Na rua Bela Cintra, na região central, a verticalização engoliu um prédio modernista de 1953, rodeado de árvores e com processo de tombamento protocolado no Conpresp e no Condephaat (Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico Arqueológico, Artístico e Turístico).
Segundo urbanistas, diferentemente das cidades europeias, que incentivam o reúso e o restauro, São Paulo segue o conceito de Nova York, que destrói para se alcançar o novo. Os edifícios Venezuela e Silvio de Souza Queiroz são exemplos recentes de uma política antiga, mas ainda vigente, ressalta Beatriz Piccolotto Siqueira Bueno, professora associada da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP. A prática avança depois para a avenida Paulista, que teve a maior parte de seus casarões demolidos.
Em 11 anos, quase 20 mil demolições: em São Paulo, o aquecimento do mercado imobiliário não é medido mais somente pelos lançamentos, mas também pelas demolições. Desde 2014, quando o atual Plano Diretor entrou em vigência, foram autorizadas 19.242 demolições de casas ou prédios inteiros.
O corredor formado pelas avenidas República do Líbano e Indianópolis exemplifica a mudança na paisagem urbana ao lado do Parque do Ibirapuera. Nos últimos três anos, lojas, restaurantes, postos de gasolina, escolas, clínicas médicas e até um bufê tradicional de Moema foram abaixo para a abertura de novos terrenos.
Em vez de apartamentos voltados à classe média no entorno das estações da Linha 5-Lilás do metrô, como propôs o Plano Diretor de 2014, o que se vê são torres de luxo, assinadas por escritórios de grife e voltadas para a elite. Em uma delas, há coberturas à venda com 1.200 m².
No Alto da Lapa, o que foi ao chão foi um conjunto de 118 árvores que formavam o chamado Bosque dos Salesianos. Apesar das críticas da vizinhança, a construtora Tegra, dona do terreno de 7.000 m², conseguiu aval para limpar o lote depois de firmar um Termo de Compromisso Ambiental (TCA) com a prefeitura e se comprometer a fazer o plantio compensatório de 1.799 árvores nativas na região. No lugar do bosque, o bairro vai ganhar mais um condomínio de alto padrão. As unidades de até 212 m² devem custar mais de R$ 5 milhões.
Para este ano, a tendência é que o crescimento no número de alvarás cresça ainda mais. Isso porque o prefeito Ricardo Nunes sancionou uma lei apresentada por ele que libera a emissão automática de alvarás de construção, reforma, demolição e movimentação de terra para lotes de até 1.500 m².
O processo será online e autodeclaratório. Ou seja: a atribuição da checagem de toda a documentação necessária passa a ser do proprietário, e não mais de técnicos da prefeitura.